5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三(sān)年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在(zài)今年一季(jì)度(dù)得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经(jīng)进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量(liàng)增加了(le)15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(c一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不è)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的(de)进(jìn)程，还是(shì)人(rén)均住房面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的(de)公(gōng)司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前(qián)五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及(jí)服务为(wèi)房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公司拿(ná)地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自(zì)然也(yě)吸引(yǐn)了知名(míng)机(jī)构在其(qí)中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则(zé)排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大(dà)好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机(jī)会依然(rán)存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现阶一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质(zhì)的(de)开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地(dì)去(qù)持续观察国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持(chí)低(dī)位，其次(cì)是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环(huán)比三(sān)月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲(chōng)业(yè)绩出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是(shì)说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确(què)定性的(de)压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不