万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可(kě)能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良(liáng)债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的(de)处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故(gù)事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房(fáng)子根本(běn)没(méi)有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这(zhè)75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基(jī)本都是(shì)北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大(dà)的(de)，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出(chū)执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求(qi3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米ú)退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确(què)了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的(de)购买房屋(wū)并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团(tuán)进(jìn)入(rù)北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的(de)“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是(shì)一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平(píng)府的(de)院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经(jīng)推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并(bìng)不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也(yě)3次与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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