近(jìn)两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场(chǎng)因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人(rén)通(tōng)过基金募集(jí)材(cái)料(liào)和信息披露文(wén)合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施(shī)基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可(kě)分(fēn)配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来(lái)分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级(jí)市(shì)场价格走(zǒu)势(shì)的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益(yì)的(de)影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了(le)解(jiě)底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确定性，这(zhè)是(shì)该类投(tóu)资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增值(zhí)的收(shōu)益，而持(chí)有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的(de)价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更(gèng)高的(de)分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回(huí)本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目(mù)的(de)土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限一般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表>评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的(de)现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营(yíng)权(quán)类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的(de)资(zī)产更多关注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综(zōng)合考(kǎo)虑原(yuán)始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披(pī)露(lù)预测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述(shù)负(fù)责人也称(chēng)。

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