5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式金(jīn)为(wèi)代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方(fāng)国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中(zhōng)的(de)占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行(xíng)业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季(jì)度(dù)得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四(sì)季(jì)报，变(biàn)化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产(chǎn)已经(jīng)进入大分(fēn)化(huà)时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很(hěn)难再出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光是居(jū)民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的(de)进(jìn)程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时(shí)代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿(yì)元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行(xíng)业(yè)的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股(gǔ)票(piào)投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫(yì)情时代出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单：首季三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名(míng)第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用问题(tí)或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发(fā)展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依(yī)然存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的(de)不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于(yú)民(mín)企来(lái)说(shuō)估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的(de)头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额(é)持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待(dài)它的(de)基本面不(bù)断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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