导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口的(de)租(zū)赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据(jù)并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据(jù)此判断未来房地(dì)产(chǎn)市(shì)场会(huì)如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自(zì)然(rán)灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了(le)大量(liàng)商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民(mín)的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大(dà)类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得(dé)到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里p>

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏(fá)一(yī)个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续(xù)交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入(rù)地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及(jí)南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居(jū)室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zh吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里ù)宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数(shù)不(bù)断(duàn)下(xià)降，六(liù)普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户(hù)均(jūn)人(rén)口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带(dài)来的(de)新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随(suí)着(zhe)经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市(shì)能级(jí)之间差(chà)异，优(yōu)质小区(qū)和(hé)老旧(jiù)二(èr)手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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