万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共(gòng)同(tóng)债(zhài)务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的(de)维权(quán)信息(xī)，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。拙荆是什么意思，拙荆是什么意思

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是(shì)共(gòng)同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报(bào)道属(shǔ)实，说(shuō)明(míng)这些房子(zi)实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主确实已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业(yè)主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩(biàn)论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支(zhī)付(fù)剩余价(jià)款的(de)，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择(zé)退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托(tuō)有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推(tuī)出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成(chéng)为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅(zhái)的(de)开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了(le)多(duō)元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到(dào)了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的(de)新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续(xù)质(zhì)押，据(jù)企查(chá)查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东(dōng)国际信(xìn)托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间(jiā拙荆是什么意思，拙荆是什么意思n)完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入(rù)主北(běi)京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有(yǒu)得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易(yì)所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义(yì)务(wù)，上(shàng)述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身(shēn)？

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