近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察(chá)REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目(mù)前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流(liú)，投资(zī)人(rén)通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华(huá)平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额(é)以现金(jīn)形式(shì)分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)反映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了(le)这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对(duì)高的(de)收益性(xìng)，在有效(xiào)控(kòng)制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除(chútan1等于多少，tan1等于多少兀)权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层(céng)资(zī)产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例(lì)是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可(kě)供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市(shì)场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资者对(duì)经营权类的(de)资(zī)产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分(ftan1等于多少，tan1等于多少兀ēn)派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际(jì)分红(hóng)金(jīn)额与募集(jí)材料(liào)中披(pī)露预测进(jìn)行(xíng)比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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