文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月(yuè)时间，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多(duō)得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么(me)情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而(ér)是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地(dì)产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层(céng)出(chū)售。这模(mó)式一(yī)经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘(pán)后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书(shū)，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外(wài)一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特(tè)色，纵观(guān)中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的(de)监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进(jìn)程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利(lì)分房制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开(kāi)发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下(xià)一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开(kāi)启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事(shì)业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到(dào)14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能(néng)还(hái)款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行(xíng)承担(dān)，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较大(dà)的(de)坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体办法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程进度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出(chū)现重大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国(guó)没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国王杰2001年后嗓子变了谁下的毒，王杰2001年后嗓子变了还唱歌吗也(yě)采(cǎi)取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例(lì)因(yīn)项目而(ér)异。一(yī)般来说(shuō)，支付节(jié)点(diǎn)可分为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确(què)认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英(yīng)国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工(gōng)程进度(dù)、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)王杰2001年后嗓子变了谁下的毒，王杰2001年后嗓子变了还唱歌吗机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专(zhuān)门(mén)的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立(lì)开发(fā)商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金(jīn)冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 王杰2001年后嗓子变了谁下的毒，王杰2001年后嗓子变了还唱歌吗