饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优势(shì)收取过(guò)高费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超(chāo)过(guò)80％，大(dà)量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房(fáng)地产调(diào)控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住房政策(cè)研(yán)究中心首(shǒu)席(xí)研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于(yú)金(jīn)额(é)不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很(hěn)多(duō)中介利(lì)用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造(zào)成额(é)外的负担(dān)，而且这(zhè)些服务事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)管(guǎn)理和(hé)调(diào)控(kòng)的主(zhǔ)题。“当(dāng)下(xià)，推(tuī)进这项工作的意义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业关注(zhù)最(zuì)多的一(yī)个(gè)话题(tí)，便是房地产经纪服务(wù)费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语部门主要(yào)监管(guǎn)的(de)重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪(jì)服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋(wū)交易(yì)过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合(hé)理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设(shè)部下(xià)发(fā)的《关(guān)于房地产中介(jiè)服(fú)务(wù)收费的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新(xīn)后(hòu)的收(shōu)费标准，即(jí)根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的(de)收(shōu)费(fèi)标准基础(chǔ)上(shàng)适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着(zhe)，当前北(běi)京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)多(duō)少(shǎo)由各中介机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在(zài)实际收取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管(guǎn)部(bù)门当前并未(wèi)明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需(xū)在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而(ér)房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)机(jī)构在具体收取过(guò)程中，会结合房(fáng)屋价值及工(gōng)资(zī)标准(zhǔn)，综合(hé)计算出(chū)合适的中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)应当在经(jīng)营(yíng)门(mén)店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合(hé)标(biāo)价和(hé)捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服(fú)务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别(bié)明确服务项目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事(shì)人出具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收(shōu)费金额(é)，由(yóu)当事人(rén)签字确(què)认。

　　另外(wài)，对(duì)收费(fèi)明显高于(yú)市场(chǎng)平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市(shì)场监管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综(zōng)合措(cuò)施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管部(bù)门会(huì)同有关部门依法查处(chù)不按(àn)规(guī)定明码标价、操纵经纪雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语(jì)服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规(guī)的(de)行为。对房地(dì)产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依(yī)法依(yī)规纳(nà)入国(guó)家企(qǐ)业信用信(xìn)息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规(guī)范行业，打击(jī)收费过高的(de)经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其(qí)中(zhōng)的细(xì)则，还需要看各城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于行业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于(yú)二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本(běn)应该(gāi)由上下家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购(gòu)房者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由(yóu)购房者来(lái)承担。即使一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部分费用也(yě)可(kě)能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边(biān)收费的(de)行为。部(bù)分中(zhōng)介公司(sī)可能(néng)会利用其支(zhī)配地位，在(zài)原先经纪服务收(shōu)费的基(jī)础上(shàng)，再次向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部(bù)分(fēn)费用，房(fáng)东往往会将其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当(dāng)于变相推(tuī)高了房(fáng)价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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