导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户均住宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布(bù)城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二(èr)是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　<戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班img alt="中国户均几套(tào)房？| 民生·周君(jūn)芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161807615.png">

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日(rì)本(běn)的住宅(zhái)套(tào)户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引(yǐn)打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班除20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户(hù)户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续(xù)延(yán)续，导致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的(de)新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会(huì)议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较(jiào)其(qí)他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏(piān)低(dī)，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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