文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把(bǎ)包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对(duì)购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关(guān)，解(jiě)好这(zhè)道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的(de)方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进(jìn)度(dù)在完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术(shù)活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的(de)本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立(lì)信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直觉(jué)和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租(zū)金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的(de)资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了(le)核心(xīn)的(de)住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花(huā)模(mó)式(shì)推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了(le)对于预(yù)售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业(yè)化的进程(chéng)大(dà)于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套(tào)问(wèn)题，才(cái)能(néng)进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的(de)一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出(chū)台多项文(wén)件，2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要(yào)一(yī)次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时(shí)增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步(bù)发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地(dì)产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的(de)按揭贷(dài)款合同(tóng)是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关(guān)的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资(zī)金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各(gè)地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开(kāi)始月(yuè)供；二(èr)是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后(hòu)通(tōng)过(guò)按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一(yī)般来(lái)说，支付节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付(fù)环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过52021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年(nián)保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门(mén)的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的(de)房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全(quán)。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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