饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管部(bù)门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关(guān)于规范(fàn)房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码)的意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)存在利(lì)用房源客源优势(shì)收取过高(gāo)费(fèi)用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明(míng)确经纪服务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明(míng)码标(biāo)价(jià)等十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居(jū)间成交，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民来说属于(yú)金(jīn)额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民(mín)往(wǎng)往通(tōng)过(guò)中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多中介利用信(xìn)息(xī)不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务在(zài)内的相关(guān)市场交易(yì)行为(wèi)及其(qí)主体进(jìn)行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调(diào)控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来(lái)相(xiāng)关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋(wū)交易过程(chéng)中，部(bù)分价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额(é)不(bù)低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪(jì)服务收费上，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机构要合(hé)理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服(fú)务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建设(shè)部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文(wén)），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的(de)收费标准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际收取费用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并(bìng)未明确具体的中介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服务(wù)过程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明(míng)码标价即(jí)可(kě)。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算出(chū)合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题，两部(bù)门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构应当在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向交(jiāo)易(yì)当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事(shì)人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平(píng)均水平的房地产经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部(bù)门采取约谈等(děng)综(zōng)合措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关(guān)部门(mén)依法(fǎ)查处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法依规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用，主要还(hái)是(shì)规范行业(yè)，打击收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但(dàn)对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而(ér)非规定，未来如何具体认定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市场看，经纪(jì)服(fú)务(wù)领(lǐng)域的调整(zhěng)改善(shàn)、规(guī)范化(huà)，有利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二(èr)手房很(hěn)多(duō)房源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服务(wù)行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二手房买卖过(guò)程中，原本(běn)应该由上下家各支付一(yī)半(bàn)的(de)中(zhōng)介费，但(dàn)在(zài)一(yī)些热点(diǎn)城(chéng)市(shì)的二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)过程中，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及税费(fèi)均由(yóu)购房(fáng)者(zhě)来承(chéng)担。即使(shǐ)一(yī)些房(fáng)东愿意承担(dān)中介费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场(chǎng)这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一些(xiē)房(fáng)产中介公司将其(qí)视为向购(gòu)房者单(dān)边收费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公司(sī)可能会(huì)利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次(cì)转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际(jì)上相当于(yú)变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的(de)透明度，也有利于(yú)房价102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码的(de)稳定。”陆骑麟称。

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