（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品住宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成(chéng)人(rén)口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一(yī)套房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住(zhù)宅为一(yī)居(jū)室和二居(jū)室(shì)，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎(yì)，决(jué)定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之(zhī)下，中国未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带(dài)来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施(shī)配套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异(yì)也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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