近(jìn)两年(nián)火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主(zh正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长ǔ)要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期(qī)分(fēn)红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期(qī)则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产的(de)经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信(xìn)息披(pī)露文(wén)件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可(kě)供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影(yǐng)响，可分(fēn)配(pèi)金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红(hóng)前(qián)后基(jī)金(jīn)份额(é)净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的(de)收益(yì)主要来自项目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标的时(shí)，应了(le)解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金份额正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长单(dān)价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测(cè)内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本(běn)质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注(zhù)分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连(lián)回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集(jí)材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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