饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部(bù)分房地产经纪(jì)机构存在(zài)利(lì)用房源(yuán)客(kè)源(yuán)优(yōu)势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人(rén)信息等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门(mén)从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经纪服务(wù)内(nèi)容、合(hé)理确(què)定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格(gé)实行明码标价等十(shí)方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二(èr)手房(fáng)交易(yì)成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具(jù)有非常强的专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如(rú)收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民(mín)造成额外的负担，而(ér)且这些服务(wù)事(shì)项(xiàng)并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市(shì)场(chǎng)交易(yì)行为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的(de)意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业(yè)关(guān)注(zhù)最多的一个话题(tí)，便是(shì)房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认蜡的熔点是多少度为，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介(jiè)交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部(bù)分价值不菲的(de)房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北(běi)京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖(mài)和(hé)租(zū)赁经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设(shè)部下(xià)发的《关于(yú)房地产(chǎn)中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协商同(tóng)意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前(qián)北京(jīng)二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由(yóu)各中介(jiè)机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需(xū)在服务过程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)机构(gòu)在具(jù)体收(shōu)取过程中，会(huì)结合房屋(wū)价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合计算(suàn)出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在(zài)经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目(mù)、服(fú)务(wù)内容和(hé)收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)。房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收(shōu)费前应当向(xiàng)交易当事人(rén)出(chū)具(jù)收费清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收费金额(é)，由(yóu)当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平(píng)均水平(píng)的房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城乡建设部(bù)门(mén)将会(huì)同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施(shī)进行重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部(bù)门会同有关部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)蜡的熔点是多少度价格和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规(guī)信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要依(yī)法依规纳入国(guó)家企(qǐ)业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介费有望(wàng)大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南(nán)区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励(lì)按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)，合(hé)理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还(hái)是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当前(qián)两部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其(qí)中的细则(zé)，还需要(yào)看各城市(shì)落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改善、规(guī)范化，有利(lì)于行业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手房很(hěn)多房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都(dōu)可能对交易(yì)产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一(yī)半(bàn)的中介费，但在(zài)一些热点城市的(de)二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费均(jūn)由(yóu)购房(fáng)者来承担。即使一(yī)些房(fáng)东(dōng)愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价(jià)中有(yǒu)所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些(xiē)房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其(qí)视为向(xiàng)购房者单(dān)边(biān)收费的行为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会(huì)利用其支(zhī)配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服务(wù)收(shōu)费的(de)基(jī)础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会(huì)将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实(shí)际上相(xiāng)当于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提(tí)高(gāo)交易中操作的透明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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