文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一(yī)般有严(yán)格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全(quán)交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入(rù)存(cún)量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地东隅已逝桑榆非晚是什么意思(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独(dú)到(dào)的(de)见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完(wán)成，资金需放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国(guó)内地(dì)面临住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了(le)分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的(de)需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房(fáng)屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效(xiào)应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行(xíng)的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层(céng)面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金(jīn)继续建设东隅已逝桑榆非晚是什么意思。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的(de)高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三(sān)方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银(yín)行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发(fā)放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严(yán)格，资金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明(míng)书(shū)交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向(xiàng)银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提(tí)取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力(lì)度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第(dì)三方(fāng)资金监(jiān)管机(jī)构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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