万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的(de)意(yì)外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了(le)共(gòng)同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子(zi)早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集(jí)团有(yǒu)限公司(sī)是共(gòng)同债务人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本没有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以(yǐ)居(jū)住为目的(de)购买房屋并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际(j大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了ì)支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到(dào)金(jīn)谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了(le)唯(wéi)一(yī)股东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进入北京的(de)第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的(de)天价，成为(wèi)当时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发(fā)的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过(guò)这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个(gè)地(dì)步(bù)，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了(le)多(duō)元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国(guó)安(ān)的大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国(guó)安的(de)经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇(fù)还(hái)在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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