5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机(jī)构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房(fáng)地产行(xíng)业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现(xiàn)了(le)三年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个(gè)股分别(bié)为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置房(fáng)地(dì)产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代已经(jīng)过去(qù)，未来(lái)行业的需求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能(néng)够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但(dàn)不(bù)代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及(jí)服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募(mù)的(de)上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全(quán)球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的(de)优势(shì)。央(yāng)企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思(sī)路(lù)的(de)话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以(yǐ)维持(chí)，首先(xiān)是(shì)融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　<骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差strong>机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从(cóng)四(sì)月份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六月份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增(zēng)长不确(què)定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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