5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业(yè)的(de)持(chí)股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个(gè)股分别为保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第9甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的6位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产(chǎn)龙头股(gǔ)从(cóng)排(pái)位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房(fáng)地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(q甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的ī)一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年(nián)18万(wàn)亿(yì)元的销(xiāo)售额(é)，以及过(guò)快上行(xíng)的(de)房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着地(dì)产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营(yíng)地产爆(bào)雷(léi)），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿(ná)地结(jié)算持续(xù)性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连续(xù)第(dì)三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿(ná)地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的(de)不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也(yě)是(shì)更(gèng)有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关(guān)系等问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业(yè)内部将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度(dù)提升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续(xù)提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都(dōu)出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库(kù)存压力(lì)、企业的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第(dì)二(èr)季度、第(dì)三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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