一线城(chéng)市(shì)，也不端着了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的消息在房(fáng)产圈刷屏了。

　　这条消息为什么这么(me)重要？首先二手房(fáng)指导(dǎo)价被称为“核弹级”政策，其次深圳几(jǐ)乎是最后一个还在“认真”实施(shī)这条政策的(de)城(chéng)市，最后深圳是(shì)房价前(qián)三的核(hé)心城(chéng)市。所以，深圳的一举一动都具(jù)有(yǒu)风(fēng)向标意义。

　　有分析人士指(zhǐ)出，深(shēn)圳二手房指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)如果取消，首(shǒu)先有利于深圳二手(shǒu)房(fáng)回暖，然后二(èr)手房(fáng)回暖有利于深圳楼市总体(tǐ)回暖，最后(hòu)深圳楼市回暖(nuǎn)有利于全国(guó)楼(lóu)市回暖....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥的“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核(hé)弹调控”退出(chū)？

　　昨天，深(shēn)圳疯传“二手房(fáng)指导价”正式结束(shù)。传言称：二手房贷款(kuǎn)不按官方参考价（指导价），银行(xíng)核定房价(jià)以网(wǎng)签备案(àn)价(jià)和评估价(jià)孰低为准。

　　自(zì)此，参(cān)考价真(zhēn)正变(biàn)成了“参(cān)考价(jià)”。

　　目前没有看到官(guān)方文件。据(jù)证券时报21日消息(xī)，目前(qián)深圳多家(jiā)大(dà)行表示“尚未(wèi)接到正(zhèng)式通知，目(mù)前仍按(àn)参(cān)考价办(bàn)理按(àn)揭”。所以还需要持续(xù)的关注。

　　易居研究院研究总监严(yán)跃进认为(wèi)，本(běn)次政策大概率(lǜ)为真，更多(duō)体现为银行贷款(kuǎn)等领域按照新的(de)规(guī)则进行，但不会(huì)出(chū)台(tái)正式(shì)文件。

　　有时候，有些事情，是不用发文件的。毕竟可以(yǐ)“窗(chuāng)口指导”。

　　2021年(nián)2月(yuè)8日，深圳楼市二(èr)手房指导价(jià)横空出世。当时，深圳一口气公布了全市3595个小区的参考价(jià)，很多南山、福(fú)田、宝(bǎo)安中心(xīn)区的高价盘，直(zhí)接(jiē)按照当时的市场价打(dǎ)了5折、6折(zhé)来(lái)“指导”，银行只能按照指(zhǐ)导价来计算首付、发(fā)放贷(dài)款。

　　当时(shí)大(dà)家(jiā)还不觉(jué)得厉害，但经历了这两(liǎng)年的痛苦，才深知为啥叫做——“核弹(dàn)级”。

　　举个(gè)例子，市(shì)场价(jià)1000万的房子，如果不“指导”，可以首付3成(chéng)即300万；如果(guǒ)指导价打七折(zhé)即(jí)700万，那么首付3成210万，加上需要全款(kuǎn)支付的部分，实际首(shǒu)付去到了510万，相(xiāng)当于首付5成了（多(duō)给210万(wàn)首付）。这直接(jiē)让大批量买家，失去了购房(fáng)能(néng)力，相当于强势“降杠杆”。

　　自(zì)深圳推行二手房(fáng)参考价以后(hòu)，东莞、宁波、成都(dōu)、三亚、西安(ān)、合肥、广州等10多个城市陆续跟进。事实(shí)也(yě)确实证明了(le)，这条政(zhèng)策的“核弹”级(jí)别。

　　到了2021年10月，根据(jù)安居客的(de)统(tǒng)计，实施二手房指导价的(de)10个城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情(qíng)的影(yǐng)响(xiǎng)，二手房(fáng)更是惨不忍睹(dǔ)。以2022年12月数据为例，全国70个大中(zhōng)城市房价只有6个同比上(shàng)涨，其他的(de)泥沙俱下。

　　2

　　深(shēn)圳，有人付(fù)出了(le)沉重代价

　　据深(shēn)圳乐有家研究中心数据显示(shì)：成交量上，二手房(fáng)指导(dǎo)价出台当(dāng)年，深圳二(èr)手住宅成交量(liàng)同比下滑57％。2022年继续(xù)腰斩，成(chéng)交量同比下滑47％，全(quán)年成交量仅2.2万套(tào)，创近二(èr)十年最低记录，相较2020市(shì)场(chǎng)高(gāo)峰缩水近八(bā)成。

　　价(jià)格方(fāng)面，与二手房指(zhǐ)导价发布(bù)当月相比(bǐ)，如(rú)今二手房挂牌价低于(yú)及接近参考价(jià)的房(fáng)源占(zhàn)比(bǐ)大幅增加。2023年(nián)一季度，深圳(zhèn)各区二手(shǒu)房成交TOP10小区中，过半成交价低于参考价。

　　只(zhǐ)有真实经历其中的人，才能(néng)深切(qiè)的(de)感知其威力(lì)。

　　深(shēn)圳房(fáng)东，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据说一位码农三年前高(gāo)杠(gāng)杆(gān)买了2套(tào)华润城(chéng)，月供12万，最(zuì)终亏损1000万破产。据媒体推测，如(rú)果(guǒ)案例(lì)属实，买(mǎi)家的实际购房成本高达20万/平，目前(qián)价格(gé)跌至14万(wàn)/平，叠(dié)加这三年的房贷和(hé)持有成(chéng)本，差不多亏(kuī)损超千(qiān)万。

　　深圳(zhèn)一大(dà)批人这两年感受到了太(tài)多“心酸”。二手房成交(jiāo)量创(chuàng)下多(duō)年新低，学区房神话(huà)不再，房产中介(jiè)的日子难过，投资客挥(huī)泪斩仓....

　　在(zài)稳楼市的(de)基调下，2022年以来，实施了二(èr)手(shǒu)房指导价的(de)城市(shì)陆陆(lù)续续低调退出，目前只有深圳(zhèn)还是最(zuì)后的(de)“堡垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意义明显

　　最近(jìn)一线城市也(yě)不端着(zhe)了。

　　近(jìn)日，北京在房山区试点多(duō)子女家庭和(hé)职住平衡家庭购房支持政策(cè)。上海也考虑予以多(duō)孩家庭在(zài)新房计分(fēn)制度政策上(shàng)的(de)支(zhī)持。

　　从最新公布的3月份70个(gè)大中城市商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售价格变动情况来看，广(guǎng)州、深圳(zhèn)的新房、二手房(fáng)价格(gé)仍然是同比(bǐ)去(qù)年依然是下降的。

　　北(běi)京、上(shàng)海已经同(tóng)比增长了，其他(tā)二线城市如杭州、成都、南京、合肥等城(chéng)市价格都是(shì)同(tóng)比上涨的(de)。

　　广州(zhōu)、深(shēn)圳(zhèn)能不急吗？

　　事实上(shàng)，上面可能更急。3月份，两部门联合发文，全面推动二手(shǒu)房(fáng)“带押(yā)过(guò)户”全国实施，这是(shì)一条(tiáo)被广泛好(hǎo)评的新(xīn)政(zhèng)。对于激活二(èr)手房(fáng)交易(yì)，具有定海神针般的作用。

　　住建(jiàn)部部长(zhǎng)倪虹近(jìn)日更是(shì)指(zhǐ)出：建筑业、房地产(chǎn)企业要发挥国(guó)民(mín)经(jīng)济“顶梁(liáng)柱”“压舱石”作用。回归到常识，从(cóng)字面(miàn)理解一下这两个词，意思(sī)就是——顶(dǐng)梁柱如(rú)果不行(xíng)了，上面不就塌(tā)了嘛？压舱石如果压不住(zhù)，小船(chuán)不就翻了？

　　也许(xǔ)，今年扶持楼(lóu)市的政策，还有一大(dà)波(bō)正在路上(shàng)...

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