5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的(de)配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是(shì)进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业(yè)的(de)持股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五个股分别(bié)为保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年(nián)四(sì)季报，变(biàn)化之处(chù)首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑到房地(康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里dì)产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需(xū)要时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分(fēn)化(huà)时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行业，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出现(xiàn)信用风(fēng)险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的过程。这个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　<康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里strong>机构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包括公(gōng)募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地(dì)房企，其(qí)第一(yī)季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地(dì)结(jié)算(suàn)持(chí)续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的(de)融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地资(zī)源债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角(jiǎo)度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期(qī)的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企(qǐ)在三(sān)个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本(běn)保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升(shēng)，再次是(shì)拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净(jìng)利(lì)均实现了业(yè)绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公(gōng)司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复(fù)苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能(néng)赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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