文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会(huì)议(yì)提出“有条(tiáo)件的(de)可(kě)以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)了，用你(nǐ)的(de)钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的(de)别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代(dài)步(bù)入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照(zhào)经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情(qíng)况？简单科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一(yī)般有严(yán)格的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才(cái)可(kě)以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程进度(dù)在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付(fù)以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解(jiě)这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的本质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期(qī)三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖g>1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实(shí)力(lì)才能购(gòu)买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是(shì)中(zhōng)国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了(le)核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市(shì)发(fā)展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需求大(dà)和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的(de)国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产市(shì)场面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后(hòu)出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于(yú)进一(yī)步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国(guó)人(rén)民(mín)银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是(shì)指房(fáng)地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷(dài)款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳(wěn)步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程进入快(kuài)速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的(de)发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时(shí)向银(yín)行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者(zhě)承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市(shì)场波(bō)动或经营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于(yú)有关的(de)工程建设，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实(shí)行(xíng)“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过(guò)去房地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期(qī)支(zhī)付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在(zài)支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英(y双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖īng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金(jīn)也由律师(shī)监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或(huò)保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩(shèng)余(yú)房款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付(fù)节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月供在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了(le)政策(cè)出手临(lín)界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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