近两年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的(de)综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文(wén)件，结合(hé)行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红(hóng)类似(shì)于债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋(dài)为安”外，市(shì)场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的(de)分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一(yī)定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在基金分红前后均可以获(huò)得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金(jīn)额(é)误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资产增值的(de)收(shōu)益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益(yì)”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二(èr)级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼备更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责(zé)人提醒投(tóu)资(zī)者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分(fēn)配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表的项目(mù)进(jìn)行调整，加(jiā)期初(chū)现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易(yì)带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒ劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼u)基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次(cì)年的可供(gōng)分配(pèi)金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材(cái)料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼