近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收益，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为(wèi)持(chí)有期分(fēn)红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市场因(yīn)素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价(jià)格反映这(zh发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强è)类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波(bō)动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前(qián)提(tí)是(shì)本金(jīn)之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益(yì)，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自项目(mù)每年(nián)的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括(kuò)了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短(duǎn)的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于(发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着(zhe)分派(pài)进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的(de)资产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来(lái)自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人综合(hé)实力(lì)、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时分红(hóng)规(guī)模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的(de)可(kě)供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管理能(néng)力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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