文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提(tí)出“有条件的(de)可以进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担simple是什么牌子，simple是什么牌子衣服了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的(de)经(jīng)验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了(le)核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机(jī)制(zhì)，促进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发(fā)企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预(yù)告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过(gsimple是什么牌子，simple是什么牌子衣服uò)去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了(le)居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平(píng)，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三(sān)分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发(fā)放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建设名(míng)义，获得(dé)监管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的(de)预付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的(de)房款。二是(shì)开发商为购房(fáng)者(zhě)提供(gōng)一(yī)定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或(huò)产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设(shè)过程中的(de)资(zī)金全(quán)部来自银(yín)行，银(yín)行(xíng)根据(jù)工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保险公(gōng)司针对(duì)期房设(shè)计了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司(sī)的检验(yàn)验收后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一(yī)部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专门的(de)项(xiàng)目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账户(hù)资金(jīn)提(tí)取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求(qiú)的(de)支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业(yè)，为每个(gè)房(fáng)企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题(tí)全(quán)权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 simple是什么牌子，simple是什么牌子衣服