OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续(xù)延(yán)续(xù)此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人也表示(shì)，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌(diē)并不(bù)会(huì)从根本(běn)上影响其内外(wài)价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格(gé)继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库(kù)科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上看，目(mù)前(qián)上市的8只产(chǎn)业(yè)园区(qū)基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个(gè)交易日场内(nèi)资(zī)金(jīn)有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素(sù)影响，不(bù)好判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定(dìng)的(de)投资(zī)价(jià)值(zhí)，很(hěn)适(shì)合稳(wěn)健(jiàn)类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募(mù)基金执(zhí)行(xíng)董(dǒng)事高如(rú)星对此表示(shì)，若张江园区最(zuì)终能顺利解决(jué)招商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至(zhì)得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本身园区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响多(duō)大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中(zhōng)披露(lù)的(de)张江光大园项目出(chū)租(zū)率下降事项，一(yī)度(dù)二级市场价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事(shì)项进行(xíng)了解释(shì)说明，市场(chǎng)信心得(dé)到(dào)了(le)一定提(tí)振，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的(de)线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩(kuò)募(mù)说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园项目(mù)的信心(xīn)，预(yù)计签署意向(xiàng)书(shū)和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负(fù)责(zé)人坦言，事发突(tū)然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息的第一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据(jù)悉新(xīn)区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负(fù)责人介绍(shào)说，目(mù)前储备租(zū)户(hù)还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从(cóng)意向储(chǔ)备转化(huà)为实(shí)际租户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签署租(zū)赁(lìn)意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约保证金给了(le)我们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要(yào)全(quán)力与时(shí)间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短期(qī)内完(wán)成去化。”相关(guān)负(fù)责人说(shuō)道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区域的(de)张江光大园(yuán)项目(mù)一(yī)季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解释，张江光大园一直(zhí)以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而(ér)这次项目(mù)的大租户退租正好(hǎo)发(fā)生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在(zài)看(kàn)到(dào)出租(zū)率下滑情况没(méi)有得到及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作了一(yī)定的资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入(rù)了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租(zū)户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的(de)成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一(yī)千平的面积(jī)为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后，新(xīn)老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示，张江集(jí)团和张江高科目前在(zài)管资产约(yuē)五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一(yī)些其(qí)他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间(jiān)资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募(mù)是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步(bù)，眼下我们可能面临(lín)了(le)一些突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算(suàn)是(shì)一个非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持(chí)预期和市场的信(xìn)心。”

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