OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实(shí)不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不(bù)同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经披露(lù)张江光大园项目(mù)出租(zū)率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风(fēng)险(xiǎn)规(guī)避的(de)原(yuán)因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得(dé)到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的(de)产品具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经(jīng)济复苏(sū)的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基(jī)金执行董(dǒng)事(shì)高如星对此表示，若(ruò)张江园(yuán)区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期(qī)本身园区类(lèi)资产就回调不(bù)少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明(míng)，市场信心得到(dào)了一定提振，二(èr)级(jí)市场价(jià)格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说(shuō)明会(huì)上，运营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向(xiàng)书和(hé)合(hé)同谈判(pàn)中的(de)储备租户(hù)正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没(méi)想到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的(de)原始权(quán)益人相关负(fù)责人(rén)坦言，事(shì)发突(tū)然确实(shí)始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库(kù)科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同步启动了应心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉新区(qū)国资委(wěi)也(yě)高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情(qíng)况，相关负(fù)责人介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向储备转化(huà)为(wèi)实(shí)际租户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通(tōng)过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然(rán)收(shōu)了三个月履约保(bǎo)证金给(gěi)了(le)我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积(jī)在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)有那么(me)多储备租户，之前的(de)空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市(shì)场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于(yú)正常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租(zū)户退租(zū)正好(hǎo)发(fā)生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市(shì)场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没(méi)有得到(dào)及时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平(píng)的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园(yuán)单层(céng)以一千平的面(miàn)积(jī)为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形(xíng)态的物业。租户(hù)自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需求(qiú)和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的(de)不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和(hé)联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以做得(dé)更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一(yī)些其他在开发(fā)的(de)储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区(qū)产业空间资产上市(shì)平台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它(tā)未来的(de)发展。”相(xiāng)关负责人表示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的(de)第(dì)一步，也是至关(guān)重要的一步(bù)，眼下我们可(kě)能(néng)面临了一些突(tū)发情况需要解决，但(dàn)是(shì)这和我们在张江科学(xué)城这(zhè)三十年建设发展过(guò)程中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一个(gè)非常小的插(chā)曲(qū)。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当(dāng)前突发(fā)事件(jiàn)的所有负心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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