文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的(de)风险。从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作为保(bǎo)障的(de)，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这(zhè)是(shì)个技(jì)术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院(yuàn)发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层(céng)销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身(shēn)于木屋(wū)或者其他(tā)临(lín)时住(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金实(shí)力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房(fáng)的资(zī)金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问(wèn)题，使房(fáng)市(shì)发(fā)展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金需(xū)放入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再(zài)适用于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的(de)福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契(qì)合中国内地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付(fù)清(qīng)首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿(ná)到(dào)了全部购房(fáng)款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的(de)开(kāi)发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)的(de)最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市(shì)场快速(sù)发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居民(mín)居住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市(shì)值高，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场(chǎng)发育(yù)尚不(bù)成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的(de)购(gòu)房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售合同和(hé)按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办(bàn)法》中明(míng)确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期(qī)房(fáng)由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或(huò)产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是(shì)当房屋(wū)出现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要求(qiú)开发(fā)商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的(de)增加而(ér)增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了(le)政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需(xū)求(qiú)的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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