饱受争议的(de)二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联合(hé)发(fā)布了关(guān)于规范房地产经纪(jì)服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房源(yuán)客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担(dān)、侵害(hài)其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从(cóng)业主体(tǐ)管理(lǐ)、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价等(děng)十方面，提出(chū)了意(yì)见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手(shǒu)房(fáng)占市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成(chéng)交，房(fáng)地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研(yán)究中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业(yè)性(xìng)，居(jū)民(mín)往往通过中介来完成。但很多(duō)中介利(lì)用信息不对(duì)称等问题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造(zào)成(chéng)额(é)外的负(fù)担(dān)，而且这些服务事(shì)项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易行为及其(qí)主体进(jìn)行(xíng)规范和秩序(xù)整顿，是房地产市(shì)场管理和调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的(de)意义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业关注最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市(shì)，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过(guò)程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额(é)不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定(dsimple是什么牌子，simple是什么牌子衣服ìng)经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建(jiàn)设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中(zhōng)第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例(lì)，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经(jīng)交易(yì)各方协商同意(yì)，可在规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中(zhōng)介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪服(fú)务收费多少由各(gè)中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实际收取费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管(guǎn)部(bù)门当(dāng)前并(bìng)未明(míng)确(què)具体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在服务(wù)过程中对收费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即(jí)可。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)机构在具(jù)体收(shōu)取过程(chéng)中，会结合房屋(wū)价值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算(suàn)出合适(shì)的(de)中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于(yú)明(míng)码标(biāo)价(jià)问题，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等(děng)场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合(hé)标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)收费前应(yīng)当向交易当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平(píng)均水平(píng)的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会(huì)同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部(bù)门会同(tóng)有(yǒu)关(guān)部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场监管(guǎn)部门(mén)要(yào)依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则实(ssimple是什么牌子，simple是什么牌子衣服hí)行分档定价(jià)，合理降低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打击收费(fèi)过(guò)高的(de)经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理范(fàn)围(wéi)内(nèi)，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中的(de)细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务(wù)领域的调(diào)整改善、规范(fàn)化(huà)，有利(lì)于(yú)行业(yè)健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业的(de)专业性(xìng)提(tí)出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑麟指出(chū)，在二(èr)手房买卖过(guò)程中，原本(běn)应该由(yóu)上下家各支(zhī)付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单(dān)边收(shōu)费的行为。部分中介公(gōng)司可(kě)能会利(lì)用其支配(pèi)地位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会(huì)将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明(míng)度，也有利(lì)于房价的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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