近两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分(fēn)红目前(qián)已包(bāo)含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及(jí)市场因素的(de)综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导(dǎo)致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度(dù)可分配金额(é)以(yǐ)现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下(xià)，增厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REI嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗Ts（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对(duì)经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基(jī)金相嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分(fēn)派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业本身(shēn)经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体现在(zài)相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净现金(jīn)流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带来的(de)短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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