万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团(tuán)成(chéng)了(le)共同(tóng)债务(wù)人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的(de)维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想象(xiàng)的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不(bù)良债权转让(ràng)项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī东莞属于几线城市)是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这(zhè)就(jiù)是一(yī)起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报(bào)道证实了上(shàng)述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自(zì)媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业(yè)主已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续(xù)的(de)，如(rú)果业(yè)主没有过(guò)错，人(rén)民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法(fǎ)院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付(fù)请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下(xià)一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了(le)市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的(de)价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)的地(dì)位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上东莞属于几线城市(shàng)了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是(shì)有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北(běi)京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真(zhēn)是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东(dōng)周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书东莞属于几线城市确(què)定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独(dú)善其身？

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