万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意(yì)外走(zǒu)红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到(dào)舆(yú)论(lùn)关注，起因(yīn)中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早(zǎo)已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信达(dá)北分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这(zhè)些(xiē)房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基(jī)本(běn)都是北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自(zì)媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居(jū)住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大(dà)规(guī)模，也(yě)没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷(hé)兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大(dà)华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓(未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思diào)鱼(yú)台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的(de)地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主北(běi)京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易(yì)所(suǒ)官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫(hè)的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如(rú)何(hé)能独善其身？

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