文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段(duàn)的(de)必(bì)然(rán)趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng)然(rán)二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售(shòu)制度(dù)怎么来(lái)的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后(hòu)并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的(de)需蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘(pán)后，除(chú)了(le)分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解(jiě)决(jué)了(le)核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全的(de)监管(guǎn)机制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为(wèi)了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国(guó)香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社(shè)会缺(quē)少大型房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国(guó)内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业(yè)将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备案登记和(hé)预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到了全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大(dà)缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发(fā)投资占固(gù)定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的(de)比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签(qiān)订的(de)预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预(yù)售(shòu)管理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来全(quán)国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按(àn)照项(xiàng)目的(de)建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没(méi)有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房(fáng)企各(gè)地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大(dà)部(bù)分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的保(bǎo)护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭(jiē蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的)还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据(jù)，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审(shěn)查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构(gòu)或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融(róng)工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的(de)第三方资(zī)金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问(wèn)题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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