万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目的处(chù)置主体是中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置(zhì)的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司(sī)是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子(zi)实(shí)际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还(hái)没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书院的(de)业主基本都是北(běi)京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是(shì)债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院(yuàn)提(tí)出(chū)执行异议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者权利保护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目(mù)的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人(rén)民(mín)法院(yuàn)应当予以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达(dá)申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规(guī)模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵(guì)的(de)楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了(le)北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的(de)融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍(pāi)房(fáng)，最终(zhōng)成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产(chǎn)中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今(jīn)沦落(luò)到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷纷开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质(zhì)权(quán)人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国(guó)安的时(shí)间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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