近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普(pǔ)通投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资(zī)角度(dù)来(lái)看(kàn)，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似(shì)于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构(gòu)投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是(shì)对分红(hóng)前后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基(jī)金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值(zhí)的(de)收(shōu)益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目(mù)每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对所(2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期(qī)限2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额(é)包含了(le)投(tóu)资本(běn)金，在不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的情况下(xià)，基金份额(é)单价随(suí)着(zhe)分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对(duì)经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应相对(duì)明(míng)显、同时(shí)分红规(guī)模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场(chǎng)的(de)实际环(huán)境，对基(jī)础设施(shī)项目(mù)的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

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