文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确(què)表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道三万日元等于多少人民币多少(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的(de)本(běn)质是(shì)向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进(jìn)行过长期系(xì)统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪五(wǔ)十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自(zì)身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资(zī)金等能力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十年(nián)代(dài)，中国(guó)内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国(guó)以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一(yī)导向使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的(de)福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再(zài)适(shì)用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品房的需(xū)求量大，而(ér)社(shè)会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业(yè)将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解决了(le)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各(gè)项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社(shè)会固(gù)定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获(huò)得(dé)房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年(nián)以来全(quán)国(guó)并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或(huò)进入(rù)监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷(dài)款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向银行得(dé)到购房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约公证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)三万日元等于多少人民币多少

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通(tōng)期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付(fù)交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例(lì)通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国(guó)采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一三万日元等于多少人民币多少(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯一(yī)一部规范(fàn)期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其(qí)他(tā)预(yù)先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同时(shí)购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在(zài)正常运转的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力(lì)度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立(lì)开发(fā)商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入独(dú)立(lì)于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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