近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额(é)比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的(de)经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品的“债性(xìng)修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观(guān)修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金(jīn)额(é)进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年(nián)的(de)现金分红及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收益，而(ér)持(chí)有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变(biàn)动(dòng)的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能(néng)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自(zì)项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力(lì)、公募基金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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