万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖。可(kě)问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名(míng)奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)北(běi)京市(shì)分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上述(shù)内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的(de)高端人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的(d在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动e)，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行(xíng)异议申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法院(yuàn)解(jiě)除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法院(yuàn)关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价(jià)款，在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的(de)成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步(bù)，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务(wù)，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持(chí)续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书(shū)确(què)定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安(ān)，目(mù)前(qián)幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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