文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的(de)可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足(zú)一(yī)个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，这是(shì)房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科(kē)普一(yī)下(xià)：商品arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度(dù)有一(yī)定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，当然这需(xū)要配(pèi)套(tào)房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居(jū)乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融(róng)支(zhī)持(chí)当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开发商资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式(shì)成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供(gōng)不应求的(de)问题，使(shǐ)房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大于城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市(shì)化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑(yí)是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房(fáng)建设(shè)的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大(dà)难(nán)题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式(shì)，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开发(fā)企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全(quán)部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时(shí)间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销(xiāo)售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来(lái)房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房(fáng)市arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个(gè)独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商主(zhǔ)张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企因为(wèi)市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来(lái)全国(guó)并没有统一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的(de)建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总额报(bào)价(jià)计算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上(shàng)，在过(guò)去房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方(fāng)验(yàn)收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任何(hé)责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商提(tí)供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任(rèn)何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有(yǒu)一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了(le)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定(dìng)金(jīn)保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交(jiāo)付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭(píng)保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的(de)金(jīn)融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定(dìng)金保护(hù)机(jī)制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题(tí)全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升(shēng)开(arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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