文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外(wài)什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及(jí)违约(yuē)处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观(guān)讲预(yù)售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归(guī)实体经济(jì)和(hé)居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居(jū)民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不(bù)少(shǎo)地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除(chú)了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有(yǒu)了(le)自(zì)己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了(le)对(duì)于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前(qián)，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付(fù)，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信(xìn)托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎ感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲o)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济(jì)下的(de)福利(lì)分房(fáng)转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也(yě)开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制(zhì)在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面积占(zhàn)总销售(shòu)面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的(de)快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银行的(de)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商(shāng)发生违约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市(shì)场波(bō)动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流(liú)动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(s感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲ān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交(jiāo)付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交付(fù)前资(zī)金由(yóu)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同前，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可(kě)零(líng)首付购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期(qī)房(fáng)设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发(fā)商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资(zī)金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开(kāi)发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的(de)房企包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入(rù)独立于(yú)开发(fā)商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机(jī)构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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