导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然(rán)激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担(dān)心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的(de)居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存(cún)量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要(yào)进一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定(dìng)租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末(mò)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经(jīng)达(dá)到了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入(rù)地的(de)住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房(fáng)，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市(shì)土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平(píng)方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还(hái)会(huì)有需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性(xìng)需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济(jì)适(shì)用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需(xū)求还(hái)将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高(gāo)生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展水平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōngshe always后面加动词原形吗，always后面加动词什么形态)给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人she always后面加动词原形吗，always后面加动词什么形态口普查数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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