近两年(nián)火爆的(de)创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日(rì)，025是哪里的区号，025是哪里的区号查询公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素(sù)的(de)影(yǐng)响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和债(zhài)券回归(guī)的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份额(é)的(de)开(kāi)盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分(fēn)红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的(de)信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误(wù)认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现金分红及资(zī)产增值的(de)收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而(ér)形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红(hóng)相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的(de)分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益。025是哪里的区号，025是哪里的区号查询p>

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经营(yíng)的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金(jīn)流(liú)，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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