近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产类型和分红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”蒙古女人为什么不能碰外，市场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来(lái)分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到(dào)期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益(yì)主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年蒙古女人为什么不能碰的(de)现金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的(de)分红(hóng)包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)蒙古女人为什么不能碰率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长的特许经营权项目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对(duì)建筑的(de)更新改(gǎi)造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营(yíng)权类(lèi)的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的高低(dī)，对(duì)产权类(lèi)的(de)资(zī)产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对(duì)明(míng)显、同时(shí)分红规模(mó)较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供(gōng)分配金额(é)预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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