饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联(lián)合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房源客(kè)源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明确经(jīng)纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随(suí)着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北(běi)京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房(fáng)占市场成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介(jiè)居(jū)间成交(jiāo)，房(fáng)地产调(diào)控(kòng)重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研(yán)究中心(xīn)首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额(é)不低的(de)大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通过(guò)中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介(jiè)利(lì)用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而(ér)且(qiě)这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市(shì)场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关(guān)市场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进(jìn)这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未(wèi)来(lái)相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的中介费。以北京某房地产(chǎ特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比n)经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由(yóu)交易双方共(gòng)同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪(j特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比ì)服(fú)务收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下发的(de)《关于房(fáng)地产中介服(fú)务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当(dāng)上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取(qǔ)特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比费用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当(dāng)前并未明(míng)确(què)具体的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费(fèi)标准进行明(míng)码标(biāo)价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端(duān)等(děng)场所或渠道(dào)，公示服(fú)务项目(mù)、服务(wù)内容和收费标准，不得(dé)混(hùn)合(hé)标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出(chū)具(jù)收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收费金(jīn)额(é)，由当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均(jūn)水平的房地产经纪(jì)机构，住(zhù)房(fáng)和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等违反价(jià)格(gé)和反(fǎn)垄断(duàn)法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相关(guān)违法违(wéi)规(guī)信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依(yī)法依规(guī)纳入国家企业信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的(de)原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业(yè)，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对(duì)市(shì)场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不(bù)同(tóng)，各家(jiā)收(shōu)费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两(liǎng)部门提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只(zhǐ)是(shì)纲领性文件(jiàn)而(ér)非规定，未(wèi)来(lái)如何具体(tǐ)认(rèn)定(dìng)其中的细则，还需要看各城(chéng)市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵(dǐ)押(yā)、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服务行业的(de)专(zhuān)业性提(tí)出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上(shàng)下家(jiā)各支付一半的中介费(fèi)，但(dàn)在一(yī)些热点城市的二(èr)手房(fáng)交易过程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱势地(dì)位，从而会(huì)出现(xiàn)中介费及(jí)税费(fèi)均由(yóu)购房者来承担(dān)。即(jí)使一(yī)些房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房产中介(jiè)公司将其视为向购房(fáng)者单(dān)边(biān)收费的行为。部(bù)分(fēn)中介公司可(kě)能会利用(yòng)其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转再(zài)次(cì)转(zhuǎn)嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实(shí)际上相当于变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有利(lì)于提高交易中操作的透明度(dù)，也(yě)有(yǒu)利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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