近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来(lái)源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业(yè)及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施(shī)证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的(de)固(gù)定利(lì)息回报，而(ér)是由可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势(shì)的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票(piào)和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可(kě)分配金(jīn)额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化(huà)的(de)修(xiū)正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获(huò)得(dé)公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资(zī)的(de)信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募REITs可(kě)以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层(céng)资产的(de)价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较(jià长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的o)低，也(yě)有足够年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的(de)估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评(píng)估项目(mù)底层资产(chǎn)的(de)运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的(de)经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类(lèi)的资产(chǎn)可以更(gèng)多(duō)关注(zhù)内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时(shí)分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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