OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续(xù)此前(qián)几(jǐ)日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好相关(guān)应(y珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄īng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事(shì)件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年(nián)6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经披露(lù)张江光大(dà)园(yuán)项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市(shì)场价格出(chū)现波动。”一位业内人士(shì)分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近(jìn)几个交易日场(chǎng)内资(zī)金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市(shì)场(chǎng)价(珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄jià)格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位(wèi)业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益(yì)率高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金执行董事(shì)高如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金(jīn)流没(méi)有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是(shì)落到租(zū)金收(shōu)入受不受影响，影响多(duō)大，估(gū)计园区(qū)会(huì)最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切(qiè)关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一(yī)季报(bào)中披(pī)露的张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明，市场信心(xīn)得到了(le)一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表(biǎo)示了(le)对张江光大园项目(mù)的信(xìn)心，预(yù)计签署意向书和(hé)合同谈(tán)判中(zhōng)的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三(sān)周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起了市场各(gè)方的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第(dì)一时(shí)间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的(de)可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人(rén)介绍(shào)说，目前储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过(guò)了(le)2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际(jì)租(zū)户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季(jì)度末也有(yǒu)将近30％的(de)空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的(de)空置率为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租(zū)和换租(zū)都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前市(shì)场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没(méi)有得(dé)到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作了一定的(de)资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张(zhāng)江光(guāng)大园项目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大(dà)平(píng)层，楼的(de)成新(xīn)度(dù)高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以(yǐ)一(yī)千平的(de)面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自(zì)身需求(qiú)和预算挑选区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的(de)管理人都变(biàn)成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示(shì)，张(zhāng)江(jiāng)集(jí)团和张江(jiāng)高科目(mù)前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的(de)储备项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第一步，也是(shì)至关重要(yào)的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设(shè)发展(zhǎn)过程中所经历的相(xiāng)比，只能(néng)算是(shì)一个(gè)非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽一(yī)切可能(néng)化解当前突发(fā)事(shì)件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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