文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商(shāng)品房预(yù)售制了(le)，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìn小迷糊面膜成分安全吗，小迷糊适用年龄段g)几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预(yù)售制(zhì)度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根(gēn)据(jù)开(kāi)发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要(yào)坚持(chí)市场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个(gè)难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的(de)事(shì)，烂尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当前的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式(shì)等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的(de)基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分(fēn)层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的监管，即(jí)要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行(xíng)将成最大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大(dà)和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先(xiān)发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不(bù)再适(shì)用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和(hé)开发(fā)时(shí)间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流程(chéng)为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备案登(dēng)记和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多(duō)年对中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本(běn)市场发育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发(fā)商(shāng)发生(shēng)违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资(zī)金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地(dì)产大(dà)开发时(shí)代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金循环(huán)高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支(zhī)付(fù)，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低(dī)可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方面，除(chú)定金或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发(fā)商(shāng)提供一(yī)定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)经审(shěn)查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到(dào)购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷(小迷糊面膜成分安全吗，小迷糊适用年龄段dài)款给予购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修(xiū)复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国(guó)预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融(róng)机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签(qiān)订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、2小迷糊面膜成分安全吗，小迷糊适用年龄段5％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建(jiàn)设有(yǒu)关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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