近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募(m三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么ù)REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格(gé)的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的(de)经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配(pèi)置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的(de)前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对(duì)经(jīng)济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时(shí)需(xū)结合(hé)持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关(guān)注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分(fēn)红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期后不(bù)再(zài)能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的(de)分派金额(é)包含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地或(huò)建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让(ràng)金(jīn)等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观(guān)察和评(píng)估项目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披(pī)露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场(chǎng)独立(lì)的(de)资(zī)产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的(de)高低(dī)，对产权(quán)类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要来自底层(céng)资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接(jiē)连(lián)回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投资者关(guān)注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及(jí)次(cì)年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际分(fēn)红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经(jīng)济(jì)及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也(yě)称。

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