近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了(le)利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额(é)占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

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　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情(qíng)况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具(jù)参考(kǎo)价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期(qī)恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力(lì)的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部(bù)分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对(kàn)，各类公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)不同(tóng)而形(xíng)成区(qū)别。特许经(jīng)营权(quán)类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的(de)特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派金额(é)包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净(jìng)流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的现金流，基(jī)于(yú)企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供(gōng)分配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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