OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市(shì)场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开(kāi)盘(pán)继续延(yán)续此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端的(de)重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值(zhí)，投资者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技(jì)的事件(jiàn)继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级(jí)市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经(jīng)披(pī)露(lù)张江(jiāng)光大园(yuán)项目出(chū)租率有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突发事(shì)件，因此导(dǎo)致二(èr)级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避的(de)原因(yīn)，最近几个(gè)交易日场内资金(jīn)有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受(shòu)到(dào)基本(běn)面、情绪面等多(duō)重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一(yī)位业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的(de)产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具(jù)备一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执(zhí)行(xíng)董事高(gāo)如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现金流没(méi)有造成大的(de)影响，“事(shì)件性利空下(xià)调至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加(jiā)上(shàng)前期(qī)本(běn)身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也(yě)强(qiáng)调，最(zuì)终还(hái)是落到租(zū)金收入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其(qí)扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了(le)解释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的(de)扩募说(shuō)明会上，运营团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的(de)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各(gè)方的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事发(fā)突(tū)然确(què)实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场(chǎn护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端g)进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租(zū)的(de)可能事(shì)项。由(yóu)于张(zhāng)润大(dà)厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍说，目前(qián)储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然(rán)收(shōu)了三个月履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的态度(dù)，我们(men)肯(kěn)定(dìng)要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区(qū)域的张江光大园项目一(yī)季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人有那么多(duō)储备租户(hù)，之前的空(kōng)置(zhì)率为何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负(fù)责人解释，张江光(guāng)大(dà)园一直以来(lái)都(dōu)坚(jiān)持以市(shì)场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活(huó)跃度的(de)短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到(dào)出租率下滑情况没有得到及(jí)时修复(fù)后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)在给(gěi)租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千多平的(de)大平层(céng)，楼的成(chéng)新度高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园单层(céng)以(yǐ)一千(qiān)平的(de)面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态(tài)的物业。租(zū)户(hù)自身也(yě)会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及(jí)对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示(shì)，张江集团和(hé)张江高(gāo)科目前在(zài)管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目(mù)，这(zhè)些都将成(chéng)为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区产(chǎn)业空间资产上市(shì)平台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来(lái)的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面(miàn)临了(le)一些突(tū)发情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们在(zài)张江科(kē)学城这三十(shí)年(nián)建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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